在一定程度上，央行出台政策之前购房的用户，成为了严格的楼市宏观调控政策下的成本承担者。如果政策出台前已经买了房，房贷利率已经同银行签署了协议，并且发了款。那么在此之后，央行出台的两个政策，只能享受到一个。真的是没有办法再进行改变了。

从2021年9月1日起购房的用户，所有的房贷利率制定标准都变成了"LPR(5年期及以上利率）+基点“的模式。那么也就意味着，只要在合同签订之后，附加的”基点“是再也不会变动的。

未来的每年房贷还款实际利率就是看LPR的变动情况。如果LPR在一年内没有发生变动，那么还款利率也不变动。如果LPR向上走，那么房贷实际利率也会向上走，反之也是一样的。

从2022年开始，LPR的利率下降幅度就比较大，一年期LPR的利率降幅达到0.45%，5年期的LPR降幅达到0.35%，但今年开始，其降幅是非常大的，仅五月的降幅就达到了15个基点。

而会产生这种结果的影响因素是多种多样的，最为明显的就是近年来疫情的影响非常大，而今年疫情反弹之后，对于各个地区的经济发展也有非常严重的影响，其中服务业受到的影响是非常大的，而这个行业当中的从业者数量在各行各业当中进行对比也是较多的。

我们没有足够的收入来支撑他们的生活支出，而相关部门为了刺激经济发展，就得从各方面想办法解决问题，降低购房成本就是他们采取的办法之一。

其次，我国的房价是存在着一定的虚高的情况的，因为之前的房价上涨的因素，大多数是受到了炒房客的影响，房价原本是比较正常的。

这是因为人们不断的出现炒房行为，才让房价上涨到如今的高度，导致很多我们都没有办法承担起如此高昂的房价。如果想要降低人们的购房成本，就得调控房价。

对于那些贷款买房的人来说，会分为两种群体，他们所受到的影响是不一样的，主要是和贷款者在买房的时候选择的利润是否为固定利率有关系。

举个例子：假如张三在2022年5月15日之前购买首套房，房贷利率为“LPR+60个基点”，如果那时候LPR为4.6%，那么张三的当年度的实际还款利率就为5.2%。未来这60个基点是永远不会再变了，不论央行出台什么样的政策，它也不会上升或者下降。

那么在在5月20日，央行出台的LPR贷款利率调整公告中，明确将LPR5年期及5年期以上的贷款利率，向下调整15个基点。那么也就是从5月20日之后的LPR中长期利率标准，已经不是4.6%，而变成了4.45%。这一点对所有的房贷用户都适用。那么也就意味着张三未来的房贷利率为5.05%。

但是如果张三是在2022年5月15日之后购买的首套房。那么就可以应用央行15日颁布的新政策在5月15日之后申请银行房贷的首套房用户，这些申请人可以在当时的LPR利率下限，再减去20个基点作为房贷利率。那么房贷利率就是为“LPR+（-20个基点）”，那时候LPR为4.6%，那么张三的当年度的实际还款利率就为4.4%。

在此之后，张三还可以在5月20日享受到新的LPR利率调整政策的优惠，那就是LPR5年及5年期以上的贷款利率，向下调整15个基点，最终张三的当年度的实际还款利率就为4.25%.

对比一下，张三在5月15日前后买房发生了巨大变化，整整利率差了80个基点，也就是0.8%。这对于每月还款金额的影响还是非常巨大的。假如房贷100万元30年等额本息还款，每10个基点每月还款额差近62万元。这相差80个基点，每月还款额差480元，一年的还款额差5760元。整整30年的还款额差别17.28万元。

未来唯一能变的就是LPR的利率，剩下如果觉得不划算也只能做提前还款了。所以买房的时机非常重要。